2019年江門一手住宅成交約5.4萬套
鶴山是唯一成交量“破萬”區域

來源:江門日報  發表時間:2020-01-16 07:00   

????近日,2019年江門樓市主要數據揭曉,全市一手住宅房成交53968套,同比增長2.7%,一手住宅成交均價8060元/平方米,同比下跌3.1%,整體呈現量增價微跌的狀態。在所有區域中,鶴山表現最為“亮眼”,庫存最大,成交也最大,是全市唯一成交量破萬套的區域。

????江門日報記者 周春鋒

????預售:新會是唯一供應下跌區域

????2019年批準預售73505套,同比增長10%。全市月均供應6000套左右,呈起伏狀,在2月觸底,僅有2374套,而4月、9月較高,分別為8543套、8685套,房企積極備戰“五一”“十一”意圖明顯。

????分區域來看,新會批準預售8444套,同比減少20.6%,單月峰值出現在2019年12月,為1499套。博富控股戰略品牌部高級副總監譚華駒認為,結合預售和庫存狀況,意味著新會在2019年告別了2018年貨量相對集中的狀況,逐步回歸供求平衡,繼而供不應求。

????其余區域均同比增長,其中,蓬江批準預售8236套,同比增長10.5%,在2019年12月達到2019年4月單獨公布數據以來峰值,為1065套;江海批準預售5713套,同比增長1%,在2019年9月達到2019年4月單獨公布數據以來峰值,為1047套;臺山供應呈現明顯的“應節效應”,4月高達2165套,9月高達2353套,12月為1504套,全年批準預售14073套,同比增長11.9%。譚華駒認為,臺山“應節效應”出現的預售峰值說明了當地樓市非常關注清明節和中秋節,這是臺山華僑集中返鄉時期。

????此外,開平批準預售9693套,同比增長56.2%;恩平批準預售11798套,同比增長30.9%;鶴山作為批準預售最多的區域,共批準預售15548套,同比增長1.7%,在2019年4月達到峰值,為2447套,這也是全年各區域月度供應最高。

????江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全表示,經過2017—2018年土地供應、成交放量,2019年供應有所增長,全年供應出現明顯季節性,2月出現春節性供應低值,而在4月、9月分別為“五一”“十一”備貨出現年度供應峰值。不限購的下屬縣市臺山、恩平和開平等市供應明顯增長。三區中,蓬江、江海兩區供應平穩,浮動不大;新會則由于前期供地有限,加上項目施工進度較慢,供應略顯不足,供應同比下跌。

????成交:鶴山是唯一成交量“破萬”區域

????全市一手住宅房成交53968套,同比增長2.7%。全市月均成交4498套,在2019年6月達到峰值,為5931套,下半年穩中趨降,至2019年12月全市共成交3991套。

????分區域來看,鶴山作為全市唯一成交量破萬套的區域,共成交13042套,同比增長36.5%;開平成交7272套,同比增長22%;恩平成交7779套,同比增長47.9%。

????其余區域均同比減少,其中,蓬江成交5558套,同比減少30%;江海成交3838套,同比減少12.3%;新會成交7764套,同比減少4.5%;臺山成交8715套,同比減少23.1%。

????譚華駒指出,臺山已經提前進入了高庫存階段,供過于求,有個別樓盤打價格戰,使客戶觀望情緒漸濃,成交也明顯回落;鶴山和恩平都進入成交高峰期,不同的是鶴山是以價換量,恩平是量價齊升,但共同點是雙雙進入了高庫存階段,后市壓力較大,需謹慎觀察。

????馮景全則認為,在全年供應增長推動下,全市成交量小幅上升,呈現上半年春節后回暖、下半年穩中趨降走勢。各區域成交則有所分化:鶴山、開平、恩平等區域在供應增長、庫存壓力較大背景下,降價走量明顯,成交量有所增長;而市區在供應平穩、需求有限背景下,成交量有所減少。

????均價:恩平是同比漲幅最大區域

????全市成交均價8060元/平方米,同比下跌3.1%。全年走勢呈正三角形,5月達到峰值8426元/平方米。

????分區域來看,蓬江成交均價11219元/平方米,同比下跌0.4%,2019年8月達到自2019年4月單獨公布數據以來峰值,為11824元/平方米,之后逐月遞減,至2019年12月為最低值10999元/平方米;臺山成交均價7027元/平方米,同比下跌0.3%;鶴山成交均價7643元/平方米,同比下跌6.9%,是全市同比跌幅最大區域。

????其余區域均同比上漲,其中,江海成交均價10356元/平方米,同比上漲2.2%,單月數據穩定在10300元/平方米左右,相比其他區域較穩;新會成交均價9313元/平方米,同比上漲2.6%,就單月數據而言,最低為2019年2月的8419元/平方米,最高為2019年12月的9802元/平方米,差距較大,主要和成交結構有關;開平成交均價7400元/平方米,同比上漲5%;恩平成交均價5895元/平方米,同比上漲7%,是同比漲幅最大的區域。

????需要指出的是,無論是漲或跌,幅度有限,表明我市房價總體大致穩定。

????“江海區經歷了2018年的火熱,2019年逐步趨向平靜和合理化,價格和成交都回歸理性。新會區域因為供求平衡,所以量穩價穩?!弊T華駒認為。

????馮景全則表示,全市均價呈現先漲后降走勢,2019年2月豬年春節過后,隨著成交量回暖,全市均價有所上漲,下半年隨著庫存上漲較快,部分項目降價走量明顯,均價有所下調。而從各區域看,分化明顯:鶴山、蓬江等區域由于庫存高企,加上配套無法及時跟上,房價有所下調。而新會由于供應有限、購買力旺盛,全年均價堅挺,穩中有漲,新會樞紐房價上升為全市最高區域;而江海區域由于城市建設、配套進展及時,人氣較佳,房價較穩。

????庫存:僅新會和開平同比減少

????全市庫存由2019年1月的47694套攀升至2019年12月的60024套,同比增長37.5%,去化約13個月。值得注意的是,2019年10月至2019年12月,當月庫存分別為54629套、56750套、60024套,呈大幅遞增之勢。

????分區域來看,新會2019年庫存同比減少0.3%,為5406套,去化周期約8個月。單月庫存呈起伏狀,在2019年8月觸底,為4454套,在2019年9月達到峰值,為6079套;開平庫存由2019年1月最高峰的8626套,降至2019年12月的6276套,去化約10個月。

????其余區域均同比增長,其中,蓬江庫存由2019年4月的4400套增至2019年12月的6200套,同比增長55%,去化約12個月;江海庫存由2019年4月的3900套增至2019年12月的5200套,同比增長62.5%,去化約17個月;臺山庫存同比增長116.4%,為12185套,去化約17個月;作為庫存量最大的區域,鶴山庫存同比增長19.3%,為13757套,去化近17個月;恩平庫存同比增長75.4%,為11000套,去化約21個月。

????馮景全表示,由于近年土拍較多、供應開始放量,而市場承接力有限,市場供大于求。恩平、臺山、鶴山、原蓬江、江海兩區合并數據等多個區域庫存均突破萬套;其中鶴山自2018年底庫存突破萬套后,2019年庫存仍穩中有漲,攀至歷史新高,各大項目去化難度明顯增加,降價走量明顯。而新會由于供應有限,是當前庫存壓力最小的區域。在當前潛在供應較大、高庫存壓力下,短期看,全市房價不具備全面上漲基礎,穩中有調是后續大概率走勢。

????二手房成交量:新會同比減少近四成

????全市二手房成交28754套,同比減少11.9%,另外,全市二手房月均成交2500套左右,峰值為4月份的2864套。

????分區域來看,江海成交2664套,同比增長1.1%;恩平成交1370套,同比增長14.7%。

????其余區域均同比減少,其中,蓬江成交8015套,同比減少9%;新會成交3198套,同比減少39.4%;臺山成交5654套,同比減少1.9%;開平成交4388套,同比減少2.5%;鶴山成交3465套,同比減少22.4%。

????“同比下降在意料之中,主要是因為一手住宅供應豐富,競爭加劇,其中部分項目不惜以價走量?!睒I內人士李先生指出。

(責任編輯:李芳菲 )
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